福州家事律师分享：孙女对爷爷有赡养义务吗？来看附义务的遗嘱
福州律师蔡思斌评析：
对于夫妻一方婚前买房，婚后双方共同还贷且房屋增值的情形，原《婚姻法解释三》第十条以及现《婚姻家庭编司法解释一》第七十八条进行了明确规定，即另一方有权分割共同还贷部分及相应增值部分。本案一审法院将诉讼时间节点的房屋价值作为分割依据，属适用法律错误。由于双方结婚到离婚这一期间，房屋价值下降，故无法适用上述法律规定。
现房价日渐下行，今后或许会大规模出现“夫妻一方婚前买房，婚后房价下跌”情形。对此有观点认为，既然夫妻另一方可以分割增值部分，那也可以参照适用上述法律规定，认定另一方需要承担亏损。但此观点明显扩大了法条适用范围，不一定会得到法院支持。
一方婚前购房时另一方并没有参与决策，另一方不应为其决策失误负责，不应当承担房价下跌风险。且房价下跌后，亦有上涨可能，购房一方当下的损失并不意味着永久的损失。基于上述逻辑，要求另一方承担房价下跌损失显然对其不公，其至少应当分得共同还贷部分的一半，此为本案二审法院的裁判逻辑。
案情简介：
原、被告于2012年5月登记结婚，后于2015年6月经法院判决离婚。被告婚前于2009年4月5日购买位于昆明市某房屋。诉讼过程中，因双方对房屋现价值未达成一致意见，法院根据市场平均价，酌情认定该涉诉房屋现价格为9000元每平方米。
二审法院另查明，双方结婚时该房屋市场单价为8930元/㎡，总价值1277794元，离婚时市场单价为8620元/㎡，总价值1233436元。
一审法院观点：
经查，位于昆明市某房屋系被告婚前以个人名义购买，并以被告的名义在银行办理贷款，该房屋登记在被告个人名下。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题解释（三）》第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协商处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”之规定。……
因双方在婚姻存续期间共同归还被告婚前购买房屋的部分按揭贷款，故对该房屋共同还贷未予以分割部分及共同还贷相对应财产增值部分，均享有分割的权利，双方共同还贷未予以分割部分为91179.76元及共同还贷相对应财产增值部分为347708.70元，两项合计438888.46元。一审法院结合双方对房屋的投入及归还贷款情况，酌情判决由被告补偿原告180000元。
二审昆明中院观点：
依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题解释（三）》第十条，要求分割婚后共同还贷支付的款项对应财产增值部分应以该不动产增值为前提。如果发生增值，用共同还贷部分乘以不动产升值率除以2得出的数额即为补偿对方的数额。这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，婚前增值属于一方的个人财产。上诉人赵某要求以上诉人购买房屋时的价值作为是否增值的参考不符合相关法律规定的精神。而不动产增值率=离婚时不动产现价格÷不动产成本（结婚时不动产价格+共同已还利息+其他费用），依据估价报告，本案中诉争房屋从结婚到离婚并没有增值，反而贬值，故也就不存在婚后共同还贷增值部分的分割，但被上诉人可以要求就婚后共同还贷支付的款项进行分割。
同理，关于上诉人要求就房屋贬值部分要求对方承担的上诉请求，本院认为，该房产买卖合同系上诉人婚前签订，购买什么位置、楼层、朝向系上诉人自己的选择，被上诉人只参与婚后共同还贷，上诉人自然应当承担房价下跌的风险。同时房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。上诉人作为产权登记一方至少应给被上诉人共同还贷本息一半（91179.76元÷2=45589.88元）的补偿。综上，一审法院不当之处，本院予以纠正。
索引案例：（2017）云01民终1371号，以上涉及名字均为化名
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