公房同住人起诉承租人分割拆迁权益获支持–福州中院近年首例

福州中院近年首例：公房同住人起诉承租人分割拆迁权益获支持

案情简介：

原坐落于福州市仓山区观井路××号房屋系公房，1971年，陈某因系福州制药厂职工遂承租上述公房，其妻子及大儿子陈某甲、二儿子陈某乙遂随同父母一同居住于上述房屋内，户口亦落在其中。1984年，陈某去世，上述房屋遂转到其妻子蔡某名下承租。后因蔡某年迈，上述房屋遂又转到大儿子陈某甲名下承租。陈某甲、陈某乙分别成家生子，共同居住于上述房屋内，直至2013年该房遇拆迁已近四十余年。

2013年12月20日，就该房屋拆迁补偿问题，在拆迁办的组织下，陈某甲和陈某乙遂签订《具结书》，约定：“该房屋承租人陈某甲，面积63.22㎡，现遇房屋拆迁，安置南二环90㎡一套，剩余面积赠与我弟陈某乙，按指挥部关于征迁的有关办理。如有他人异议，引起法律纠纷，由本人及我弟陈某乙承担一切法律及经济责任。”

上述《具结书》签订后，陈某甲、陈某乙遂分别与拆迁办签订《拆迁补偿安置协议书》，安置陈某甲90㎡一套（无货币负担）及33万余元补偿款，陈某乙60㎡一套，以36万购买。其后，房屋拆迁，陈某乙依约领取33余万意用于支付安置房款时，陈某甲不予配合。陈某甲认为，自己才是承租人，所有的权益应属于自己所有，至于要不要给弟弟，应当如《具结书》所言是“赠与”给弟弟，自己有权撤销赠与，不予履行。陈某乙无奈，遂委托本律师将其哥哥诉至法院。

代理经过：

我方设置诉讼请求：

请求法院确认《具结书》效力，补偿款33余万元应属陈某乙所有，陈某甲应依约履行配合手续。

本案争议焦点：

一、公房同住人是否享有拆迁安置权益？

二、本案《具结书》性质认定？能否认定为赠与？如是赠与是否可撤销？

讲事实、摆法条、搜案例，但一审仍被驳回。

一审开庭前，本律师便查阅各地类似案例及相关规定，但除上海市、大连市等部分地方有对同住人权益进行明确规定之外，包括福建省在内多地均未对此予以明确。而搜索福建省裁判文书，亦未能找到类似案例认定。因此，本律师遂在阐明原被告系随父亲租住于承租公房多年未有变动等事实的基础上，结合《城市房屋租赁管理办法》第11条：“以及《福州市房屋征收补偿实施细则》、《烟台山历史风貌区地块项目国有土地上的房屋证书补偿方案》均对“征收补偿对象及方式”明确为“租（住）户”，即明确公房同住人亦有权享有拆迁安置权益等规定，请求法院对原告之主张予以支持。

此外，本律师亦搜集其他省市类似案例判决书，提交予法官供法官参考，更于庭后，就相关争议观点与法律认定与法官沟通、探讨。但最后，一审法院认为原告已经与拆迁办签订《房屋征收补偿协议书》享有以36万元购买60㎡的指标即是对其作为同住人的照顾，而被告陈某甲才是公房现在的承租人，相应的权益应属其所有，因此，双方签订的《具结书》系被告陈某甲对其自身权益的处分。但因赠与系实践性合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。遂判决：1、确认《具结书》合法有效；2、驳回原告的其他诉讼请求。

不服上诉，二审通过同类案件对比表格分析、与法官“唇枪舌战”，终于赢得改判，二审胜诉。

一审败诉后，看着老实朴素的当事人夫妻俩落寞的眼神，想起曾经去找当事人取材料时，看到当事人租住的房子，不禁一阵心酸，面对有法有据的案件，最终却没能说服法庭，这应该就是作为律师最难过的时候了。“蔡律师，这个案子输了，我们很难过，但是我们依然很感激您的专业负责。所以，我们要继续委托您上诉，无论如何，我们都不会就此放弃。”这是当事人的决心，也是我们的决心。

二审的低改判率众所周知，想要在二审翻盘改判终究不是太容易的事。所以，在埋头卷宗与法条、案例里，上诉状一改再改，字字斟酌的数日之战后，我们向福州中院递交了上诉状。二审开庭时，主审法官显然已对案情十分熟悉，迅速就案件主要争议细节予以审查，包括33万余元究竟是写在双方哪一份《房屋征收补偿协议书》中？《具结书》签订时的具体情形等。简短的庭审结束了，但二审之战并未结束。

于是我们在代理词中，除了引用一审时就已提到的包括《城市房屋租赁管理办法》、《福州市房屋征收补偿实施细则》、《烟台山历史风貌区地块项目国有土地上的房屋证书补偿方案》等在内的相关依据的同时，更对事实情况予以详细剖析。明确上诉人与被上诉人自1971年即随父母居住于上述公房内，两兄弟娶妻生子，始终是一人一户，一人一个厨房，如若公房系重新分配与被上诉人单独承租，试问又怎么可能四十余年均是两个厨房，两家人共同居住？显然与事实常理不符。而《具结书》之签订情形系双方在拆迁办即本案第三人的组织下协商签订，依照拆迁办之办事程序先行协商签订《具结书》之后再分别签订《房屋征收补偿安置协议书》。力求通过事实常理与法律依据相结合的方式，还事实一个公道。

除此之外，本律师亦通过搜集全国各省市不同地区类似案例之认定，就本案两个争议点分别整理案例。就争议点一同住人权益问题，择取不同省市案例各一例，并绘制表格，就类似案例法院对此问题之认定以及诉讼请求、判决结果等与本案一一对比，以更直观的方式呈现类似案例在其他省市均获支持。同时以相同方法绘制关于《具结书》性质的认定，呈现本案争议点二的认定。并在所绘制表格之后附上相关判决书，并对判决书中法院认定予以标注。

在准备好上述这些书面材料之后，本律师遂前往法院向经办法官递交上述材料。经办法官是个认真负责的好法官，在认真翻阅上述材料后，我们就相关案件争议点再次展开讨论，各方提出不同的思路并就包括合同性质认定、拆迁补偿方式等诸多具体细节展开论战近一个小时。同为法律人，虽彼此角色不同，但在对法律的研读前，我们都是最有敬意的学子，所以这一场论战可能几近面红耳赤，但交流中观点的碰撞想必就是法律所给予我们最精彩的部分。我对经办法官的敬业、认真、博学充满敬意，更得益于每一次这样的学习、探讨。

最后，二审法院认定：“根据《合同法》第二百三十四条规定：’承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。’故陈某死亡后，尽管承租人为陈某甲，但因上诉人陈某乙此前即已经长期居住在该公房内，取得了在上述房产中居住、使用的权利。该权利在房产因拆迁被征收时即体现为有权要求征收部门对其进行安置和补偿。原审第三人分别与被上诉人陈某甲、上诉人陈某乙签订《房屋征收补偿安置协议》也体现了对承租人和居住人权利的双重保障。考虑到上诉人与被上诉人在被拆迁房产内均享有权利，尽管双方签订的《具结书》中体现“赠与”，但仍应当视为双方就拆迁权利的分割所达成的一致意见，系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，对当事人具有法律约束力，诸当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。”遂二审法院依法改判，最终支持了当事人的全部诉讼请求。

拿到判决书通知当事人的时候，当事人的声音和喜悦的表情，我想，这就是律师熬夜加班、埋头卷宗和法条里等等所有辛苦的真正价值吧。本案如若败诉，给当事人打击是无比之大，但对于我们来说，也是肯定不能忘怀及极其郁闷、难过的。虽然多年律师生涯，知道律师要理性对待当事人、理智处理案件，不可以将律师个人情绪带入案件中，跟着案件走。但知易行难，有时就是做不到。

又及，团队陈小丹律师为此案作了诸多工作，充分运用大数据技术，不断搜索相关案例、法条、法院认定等，配合我作了大量文书、分析意见书等撰写及修订工作。收到该胜诉判决书，其也是欣喜非常，还自得其乐弄了蛋糕来庆祝案件胜诉呢！……

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