福州继承律师蔡思斌原创：多名继承人共同继承房产后，如何分割？

房产继承可谓是当下继承纠纷类案件中最为常见的情况。而继承纠纷往往继承人众多，此时对于房产这一不动产该当如何分割呢？法院是否只会判决确定各方所继承份额，而无法对房产进行分割呢？福州继承律师蔡思斌谨作此文，详细解析如下。

继承纠纷中，法院必定会对各继承人所继承份额予以明确，但就具体分割而言，是否需要所有继承人同意方能分割呢？答案是否定的。在各继承人对遗产的份额已经明确之后，各继承人之间基于房产便形成按份共有状态。而对于按份共有的，按份共有人可以随时请求分割，无论其他共有人是否同意分割。

法律依据：《物权法》

第九十九条  共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

第一百条   共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

那么，如若部分共有人同意分割，部分共有人不同意分割的，又当如何分割呢？

分割的方式主要有如下几种：1、共有人之一取得房产，并折价补偿其他共有人；2、各共有人竞价取得，由价高者取得房产，并补偿其他共有人；3、将房产拍卖、变卖后分割价款。实务中，若各共有人无法协商一致的，法院通常针对不同情况进行不同的分割方式。

一、各共有人均主张取得房屋的，由法院根据各自所占份额比例、使用情况等因素将房产判归其中一人所有，并按评估价补偿其余共有人。

房屋的分割应当有利于房屋的使用，并结合房屋的实际使用情况等诸多因素。如若各共有人均主张取得房屋的，或是部分共有人主张取得房屋其余共有人主张取得补偿款的，法院将会结合房屋的实际使用情况将房屋判归一方所有，并由该方按照评估价补偿其余共有人。

相关案例：北京市第三中级人民法院(2017)京03民终12085号《铁某1与铁某2、铁某3等婚姻家庭、继承纠纷二审民事判决书》

案情简介：被继承人沙某与被继承人铁某8系夫妻关系，双方育有七个子女，即铁某3（曾用名铁某9）、铁某1、铁某4、铁某5、铁某6、铁某7、铁某2。

双方夫妻关系存续期间购买了位于北京市东城区×××55号西房一间（建筑面积13.8平方米），产权登记在被继承人铁某8名下，上述房屋系双方的夫妻共同财产。

被继承人铁某8于1994年3月10日因病去世，生前未留遗嘱。被继承人铁某8的父母均先于其本人去世。

2015年10月14日，被继承人沙某留有公证遗嘱一份，内容为：我和铁某8系配偶，铁某8于1994年3月10日因病去世，在他去世后我一直单身未再婚，在铁某8名下有一套位于北京市×××55号（房产编号：崇房字第×××号，建筑面积：13.8平方米）的房产，上述房产是我和铁某8的夫妻共同财产。为了预防纠纷，我打算在我去世后，将上述房产中属于我的份额以及我能够从铁某8处继承所得的份额都留给我的儿子铁某2个人继承，并不作为他婚姻存续期间的夫妻共同财产。如果今后上述房产拆迁，则所得的拆迁款中属于我的份额以及我能够从铁某8处继承所得的份额都留给我的儿子铁某2个人继承，并不作为他婚姻存续期间的夫妻共同财产。

2017年4月30日，被继承人沙某因病去世，其父母均先于其本人去世。被继承人沙某去世后，诉争房屋一直由铁某2居住使用。

诉争房屋位于望坛棚户区改造征收项目范围内，2017年4月10日，北京汇盛信达房地产土地评估有限公司受北京市东城区房屋征收事务中心的委托，对诉争房屋及其装修、设备、附属物的价值进行了预征收估价，《北京市国有土地上房屋预征收估价报告》估价结果为：房屋价值968291（含房屋重置成新价16213元）、被征收房屋装修、设备及附属物的价值为：7288元，以上合计为975579元。

2017年6月，法院委托北京仁达房地产评估有限公司对诉争房屋的市场价值进行评估。2017年7月13日，该评估公司以诉争房屋处于征收范围，北京市东城区房屋征收事务中心委托的北京汇盛信达房地产土地评估有限公司就诉争房屋已出具《北京市国有土地上房屋预征收估价报告》，该预征收估价报告可作为法院审判的参考依据为由，退回了法院委托评估函。

法院认为：

北京市东城区人民法院：《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。第一百条规定：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。据此，铁某2主张分割双方按份共有的诉争房屋，于法有据，法院予以支持。诉争房屋的归属，法院综合考虑双方所占诉争房屋的份额，诉争房屋在被继承人沙某去世后的使用状况、双方的给付能力后，酌定诉争房屋归铁某2所有，铁某2给付铁某3、铁某1、铁某4、铁某5、铁某6、铁某7房屋折价款。

关于诉争房屋的价值及房屋折价款的计算问题。《北京市国有土地上房屋预征收估价报告》认定的诉争房屋市场价值为975579元，法院应以该估价报告确认的诉争房屋价值按照铁某3等六人所占产权份额比例判决铁某2给付相应的房屋折价款。鉴于铁某2自愿提高诉争房屋的市场价值，主张按照110万元的标准计算房屋折价款，法院不持异议。

北京市第三中级人民法院：铁某1认可公证遗嘱和遗产的分配比例，但不认可诉争房屋的价值。关于诉争房屋的价值，一审法院曾委托评估，但因诉争房屋正处于拆迁过程中，评估公司以诉争房屋处于征收范围，北京市东城区房屋征收事务中心委托的北京汇盛信达房地产土地评估有限公司就诉争房屋已出具《北京市国有土地上房屋预征收估价报告》，该预征收估价报告可作为法院审判的参考依据为由，退回了委托评估函。因此以《北京市国有土地上房屋预征收估价报告》作为参考依据并无不当。鉴于铁某2自愿提高诉争房屋总价（提高其他继承人分得的房屋折价款数额），一审法院对此不持异议，并依据该金额判决补偿款数额是正确的。综合本案实际情况，诉争房屋的价值无需重新鉴定。另需指出，本案系继承纠纷，解决的仅是被继承财产在全部继承人之间的分割，至于涉及家庭内部拆迁安置补偿等其他问题，并非本案涉及的范围，当事人可以通过其他正当途径解决。

二、各共有人均主张取得房屋的，法院亦会支持由各方通过竞价方式，由价高者得房产，并给予其他共有人相应补偿。

对于各共有人均强烈主张取得房产的情况，法院有的会根据实际使用情况等因素将房产判归其中一人所有，并按评估价给予其他共有人补偿。但因此种方式可能导致的是偏袒于实际使用一方，损害其他共有人利益的情况，有失公平。因此，若各方均主张房产的，法院亦会支持采取竞价方式确定房产权属。

相关案例：福州市中级人民法院（2016）闽01民终3904号《沈某甲、沈某乙与沈某丙继承纠纷二审民事判决书》

案情简介：被继承人沈某丁与赵某某原系夫妻关系，于1950年1月16日离婚，期间两人于1946年10月26日生育一子即被告沈某乙。1950年2月，被继承人沈某丁与被继承人张某某结婚，婚后双方抱养原告沈某丙与被告沈某甲，沈某丙与沈某甲一直跟随沈某丁、张某某夫妻共同生活形成收养关系。房产证号为榕产权证R字第XXXXXXX号房屋所有权证显示：坐落于福州市鼓楼区XX路XXX号X座XXX单元商品房一套及其附属间所有权人为张某某，系沈某丁、张某某夫妻共同财产。沈某丁于2008年12月20日死亡，张某某于2011年3月11日死亡。

法院认为：

福州市鼓楼区人民法院：关于诉争房屋是否应予分割的问题。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，一审法院认为，在没有约定或者约定不明确的情况下，按份共有人享有的仅为一种分割请求权，也即其虽然可以随时请求分割，但其请求的内容是否能实现，有待进一步审查。对共有物进行分割，必然改变其法律上的归属，是对该共有物法律上状态的改变行为，故共有物的分割是对共有物的一种处分行为。本案审理中，沈某甲并不反对分割遗产，但认为要分割只能房产归其个人所有，应视为其同意分割房产，故可对诉争房产依法予以分割。一审法院告知沈某甲，本案原、被告三方均希望拥有诉争房，一审采取竞价方式以示公平，但沈某甲放弃竞价，一审依法告知其放弃竞价风险，沈某甲已知晓。故本案诉争房产分割按竞价结果归沈某丙所有，由沈某丙补偿沈某甲房产价值十六分之七即840000元，补偿沈某乙房产价值十六分之二即240000元。

福州中级人民法院：按照《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定，对共有的不动产没有约定的，按份共有人可以随时请求分割，现沈某丙起诉请求分割与沈某甲、沈某乙按份额共同继承的房屋，应对该房屋予以分割。至于分割的方式，《中华人民共和国物权法》第一百条第一款规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。考虑到本案诉争房屋系单元房，其内部结构、使用效益和产权登记具有整体性、统一性，难以按照各方当事人所占有的份额拆分成各部分并进行独立的产权登记，故不宜实物分割。在各方当事人都意欲取得诉争房屋的情况下，采取各方竞价，由出价最高的一方取得诉争房屋，再由该方对其他方按照所占份额予以作价补偿的分割方式是公平合理的，在程序上保障了各方的平等竞争机会，在结果上也并没有损害最终未获得房屋的其他方的合法权益。沈某甲自动放弃竞价，应自行承担不能取得诉争房屋的风险。《中华人民共和国继承法》、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国继承法﹥若干问题的意见》规定的遗产分割应当有利于生产和生活需要，不应损害遗产的效用等原则，并不意味着作为遗产的房屋只能分配给住房需求最强烈的继承人，且沈某甲也没有充分举证证明其住房紧张。如沈某甲客观上确实需要住房，亦可将按其份额应获得的房屋折价补偿款840000元用于购置房屋。故本院对沈某甲提出的一审将诉争房屋的所有权判决归沈某丙所有不公正不合理、一审判决偏袒沈某丙、应直接分割房屋的上诉理由和请求不予采纳。

三、若各共有人均不想要房产却又坚持要求分割的，法院将会判决共有人一同将房产拍卖、变卖后，并就变卖后所得价款予以分割。

如若对于房产各共有人均不想要但又坚持分割的，法院将会依法判决将该房产进行拍卖、变卖，共有人按照份额享有对应的价款。

相关案例：山东省肥城市人民法院(2015)肥民初字第2958号《郗太云与石润东共有物分割纠纷一审民事判决书》

案情简介：原告郗太云与被告石润东曾因继承纠纷诉至本院，审理过程中应郗太云的申请，就涉案房屋现有价值本院进行了委托评估，价值为80800元。因双方均认为评估价值过高，均不主张所有权，而要求对方按评估价格支付现金。本院于2015年4月30日作出的（2014）肥民初字第3742号民事判决书，确认涉案房屋由原被告共有，其中原告占有三分之一的份额，被告占有三分之二的份额。并告知当事人可在房屋变卖后进行房款分割。该判决现已生效，但双方当事人既未进行折价补偿协商也未能变卖，房屋仍处于空置状态。2015年9月9日原告遂诉来本院，并在诉讼过程中，将其诉讼请求变更为对涉案房屋进行拍卖、折价、变卖后，就所得价款按各自份额予以分割。

法院观点：原被告对涉案房屋系按份共有，共有份额已经确定，共有人对其享有的房屋份额享有对应的所有权利。双方对共有房屋是否予以分割没有约定，按份共有人有权随时要求分割。由于房屋是特殊不动产，不适合实物分割，原告要求对共有物予以按折价、变卖、拍卖的方式分割，被告虽不同意，但既不主张所有权，也未能折价补偿分割或变卖分割价款。《中华人民共和国物权法》第一百条规定：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。故就原告请求进行折价、拍卖、变卖分割价款的请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十九条、第一百条之规定，判决如下：

一、原告郗太云与被告石润东于判决生效之日起十日内对位于肥城市陶阳煤矿社区1号楼2单元103室的房屋（肥房权证湖屯字第S040662号）进行折价或者拍卖、变卖；

二、原告郗太云与被告石润东就上述款项按1：2的比例予以分割。

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2018年2月6日