福州继承律师原创：子女之一将已故父母名下房产过户登记至自己名下的行为属代表所有继承人的登记行为！

生活中，父母过世后因子女众多，有的远在异乡，对于父母遗留下来的房产大多时候由子女之中一人主要负责管理等。而子女中某一人私自将父母名下房产过户至自己名下的情况亦是十分常见，很多时候各方都是在房产过户数年之后，房产拆迁时方才发现，房产早就不是父母名下，而变成了某个兄弟姐妹个人名下了。那么，此时能否就能说因为物权以登记为生效要件而主张房产自变更过户至该子女名下时起即发生物权变动，变为该子女个人所有财产了呢？福州继承律师蔡思斌特针对该问题分析如下。

针对这个问题，有人认为根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房产既已办理变更登记手续，自然发生物权变动效力，转为新产权人个人财产。

另一种观点则认为，因继承取得的财产自继承开始时即发生物权变动的效力。自被继承人死亡、继承开始时起，财产即发生物权变动转为各继承人所有。

因为，引起物权变动的原因主要有两种，即基于法律行为而进行的物权变动和非基于法律行为而进行的物权变动。依法律行为而进行的物权变动，是指以一方当事人的单方意思表示或双方(或者多方)当事人共同的意思表示为基础进行的物权变动。其遵循的便是前述提及的《物权法》第九条规定。非基于法律行为而进行的物权变动，则是指基于法律行为以外的原因引起的物权变动，如《物权法》第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。“、第二十九条：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”及第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力“规定的人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等、继承或者受遗赠、合法建造、拆除房屋等事实行为。

《最高人民法院关于父母的房屋遗产由兄弟姐妹中一人领取了房屋产权证并视为己有发生纠纷应如何处理的批复》（最高人民法院1987年6月15日颁布并实施［1987］民他字第1６号）亦认为：“广东省高级人民法院：你院粤法民字（１９８７）３１号关于惠阳地区中级人民法院请示的上诉人钟秋香、钟玉妹诉钟寿祥房屋纠纷一案的报告及卷宗收悉。

据你院报告称：钟和记（１９４１年故）与妻子苏衬（１９２６年故）、继妻王细（１９８４年故）先后生有四个儿女，即：钟妙（１９７６年故）、钟秋香、钟玉妹、钟秋胜（１９８１年故）。１９４０年钟和记与王细夫妇收养了钟寿祥（当时１２岁）。１９３９年、１９４０年钟和记和王细购置房屋六间，钟和记死后，由王细、钟玉妹、钟秋香、钟寿祥等长期居住。１９７３年钟秋香将自己居住的那部分房屋进行了改建。钟寿祥曾以自己的名字，于１９４７年、１９５３年、１９６０年先后领取了六间房屋所有权证。王细于１９８４年死后，钟寿祥便在１９８５年将部分房屋拆除改建，并将其中部分房屋宅基地给其子使用，为此，双方发生纠纷。

经研究，同意你院审判委员会的意见。即根据该房产的来源及使用等情况，以认定该屋为钟和源、王细的遗产，属钟秋香、钟玉妹、钟寿祥、钟妙、钟秋胜５人共有为宜。钟寿祥以个人名义领取的产权证，可视为代表共有人登记取得的产权证明。钟妙、钟秋胜已故，其应得部分由其合法继承人继承。以上意见供你院批复时参考。“

虽然该批复系于《物权法》施行以前的文件，但《物权法》第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”亦对继承或接受遗赠取得物权的情形进行了特别约定，因此，作为专业福州继承律师，常年经办多起福州继承官司，笔者亦赞同上述第二种观点。

司法实务中，该观点亦得到大多数法院支持。福州市中级人民法院、漳州市中级人民法院此前就该类型案件，亦曾作出类似判决，确定其裁判观点。

相关案例一：福州市中级人民法院（2014）榕民终字第1297号《曾某、陈某乙与陈某甲法定继承纠纷二审民事判决书》

案情简介：原告曾某原系闽清县梅溪镇上埔村村民陈振光之妻，在该婚姻关系存续期间，于1969年12月20日生育长子陈某甲，于1975年4月4日生育次子陈某乙，1976年2月陈振光病逝，陈振光遗留下一幢位于闽清县梅溪镇上埔村上埔233号的建筑面积244平方米、土木结构二层房屋遗产。1977年3月24日，原告曾某与闽清县梅城镇南门路31号的陈良生再婚，陈某甲与陈某乙随同曾某到梅城镇南门路31号陈良生处共同生活，1993年间，被告陈某甲搬回到梅溪镇上埔村上埔233号房屋居住生活至今。

被告陈某甲在办理梅溪镇上埔村上埔233号房屋所有权证时，其亲属陈振敢作为申请人于1992年10月3日提交的“房屋产权来源申请表”中表述“因我兄陈振光去逝，我侄子陈某甲（独子）继承了我兄的全部产业……”，1992年11月5日被告陈某甲取得梅梅房字第××号房屋所有权证，1993年8月10日取得梅溪集建（1993）字第1977号集体土地建设用地使用证。梅溪镇上埔村上埔233号房屋因在闽清县梅溪新城开发建设项目范围内，该建筑已被拆除。

原告提供的闽清县梅溪镇上埔村村委会盖章的证据《房产确权证明》其中记载“……以上土地使用权及房屋产权为陈某甲与陈某乙兄弟共有。但在办理两证时只写上陈某甲名字，现要求分割该座房屋的土地使用权及房产权。因口说无凭，特由上埔村村委会、兄弟母亲曾某及陈某甲、陈某乙两个胞叔陈振魁、陈振敢作证。今后无论该座房屋变卖、推倒重新起盖或者被征用，其利益应由陈某甲、陈某乙兄弟两人均等获得……”。原告曾某及相关人员在该证明上签名捺印。诉讼中，原告曾某放弃以房屋共有人身份析产，而作为房产继承人共同继承诉争房屋。被告陈某甲因患癫痫症，需长期治疗，造成家庭生活困难，系低保户及二级精神残疾。

法院观点：

闽清法院： 原告陈某乙在继承开始后，并没有作出放弃继承其父陈振光遗产的意思表示，应当视为接受继承。故陈振光的第一顺序继承人应为原告陈某乙与被告陈某甲两兄弟，本案诉争的房屋应属原告陈某乙与被告陈某甲共同继承。

被告提出“两原告起诉分割房屋，已超过诉讼时效，应予驳回起诉”的辩解，因本案的性质为法定继承分割遗产纠纷，本案诉争房屋由原告陈某乙和被告陈某甲共同继承后，已属两者共同共有。故本案原告请求分割共有遗产的请求权属于物权请求权，不受债权请求权最长二十年诉讼时效的限制。被告陈某甲虽以个人名义，于1992年11月5日领取房屋所有权证，但不能改变本案所涉房屋的共同共有关系性质。况且本案被告陈某甲于1993年8月10日取得梅溪集建（1993）字第1977号集体土地建设用地使用证，至原告起诉之日（2013年4月12日）亦未超过二十年，本案不存在《继承法》第八条规定的“继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。但是，自继承开始之日起超过二十年的，不得再提起诉讼”的情况，故本案原告陈某甲要求对该遗产进行分割，并确定其应继承份额的请求符合法律规定，予以支持，被告的上述辩解不予采纳。关于被告提出“上埔233号房屋经依法登记，被告陈某甲是唯一的合法所有权人，两原告无权主张析产分割，应驳回原告诉讼请求”的辩解，因本案继承开始后，原告陈某乙没有放弃继承权的表示，应当视为接受继承；而当时陈振光遗产未进行分割，财产处于共同共有状态，被告陈某甲在办理诉争房屋所有权证时，提交的“房屋产权来源申请表”隐瞒尚有其他法定继承人存在之事实，其以陈振光独子身份将本案诉争房屋的产权登记在被告陈某甲个人名下，存在申报瑕疵；况且讼争房屋现已拆除，本案不涉及认定行政机关的登记行为合法与否，无需提起行政诉讼撤销先前的产权登记；另外被告陈某甲又无法提供有效证据证明其他法定继承人对其实施的上述行为是明知且无异议的情况下，被告陈某甲的行为只能视为以共有财产代表人个人的名义登记取得产权证明，而不能以此证明被告陈某甲就是本案讼争房屋唯一合法的产权人，故被告的该项辩解不予采纳。

福州中院： 因继承而引起的物权变动，属于基于法律行为以外的原因引起的物权变动，不适用物权变动的一般原则。在因继承而取得物权的情况下，物权变动的状态已经明确，不能因未登记或者交付而否认其效力。故因继承而取得物权的，不以登记和交付为要件。继承人自被继承人死亡时即取得遗产的所有权，继承人为多人的，多个继承人共同继承，在遗产分割前，遗产归各继承人共有。继承人的合法权益应依法得到保护。本案中，被继承人陈振光生前未立遗嘱，其死亡后，遗产应由第一顺序继承人配偶曾某及两个儿子陈某甲、陈某乙共同继承。由于曾某提供的证据《房屋确权证明》中已明确讼争房的产权由陈某甲与陈某乙兄弟共有，并且曾某在该《房屋确权证明》中已签字确认，因此，可以认定曾某在继承开始后，已作出放弃继承的表示，故陈振光的遗产由陈某甲、陈某乙共同继承。陈某甲、陈某乙因继承陈振光的遗产而当然地、直接地取得讼争房的所有权，不以登记或者交付为要件。上诉人陈某甲以讼争房已依法登记，其为唯一的合法所有权人为由，认为被上诉人无权主张析产分割，显属无理，本院不予采信。

本案现有的证据无法证明陈某乙与陈某甲对遗产已进行过分割，故讼争房应由陈某甲、陈某乙共同共有。被上诉人陈某乙请求分割陈振光的遗产，符合法律规定，本院应予以支持。

相关案例二：漳州市中级人民法院（2017）闽06民终2003号《林某、郑某1继承纠纷二审民事判决书》

案情简介：郑清泉（××××年××月××日死亡）与原配妻子庄石羡（1937年农历7月死亡）共生育长子郑建中、次子郑庄川；郑清泉丧偶后，1938年郑清泉与唐金环（1991年11月12日死亡）再婚，又生育女儿郑某6、儿子郑某5。郑建中（2015年4月22日死亡）与林某结婚后，共生育四个儿子分别为郑某1、郑某2、郑某3、郑某4；郑庄川（2012年2月8日死亡）与傅智坤（2011年2月23日死亡）结婚后，共生育一女一子分别为郑朝晖、郑某7；郑某6（2014年3月16日死亡）与唐为政结婚后，共生育二子一女分别为唐某1、唐某3、唐某2。诉争房址在龙海市××镇××（××33-115，房屋所有权证编号：龙房证码字第01818号，建筑面积49.98平方米，国有土地使用证编号：龙国用（1992）字第01921号，用地面积40.29平方米），1952年8月26日，龙溪县人民政府将诉争房房地产所有权登记在郑清泉名下；××××年××月××日郑清泉死亡，1988年6月13日，唐金环向龙海县房地产管理部门申请办理诉争房房产所有权变更登记并由房管部门收件，1992年8月1日，龙海县房地产管理处将诉争房房屋所有权登记在唐金环名下，1992年11月25日，龙海县土地管理局将诉争房土地使用者登记在唐金环名下；诉争房一直由郑清泉、唐金环、郑某5等人居住使用至今。2017年1月12日，因龙海市后港路片区旧城改造项目建设需要，诉争房被龙海市城市建设指挥部后港片区建设项目部征收，被告郑某5以户主唐金环委托代理人的名义与龙海市城市建设指挥部后港片区建设项目部签订了国有土地上房屋征收补偿安置协议，诉争房合法有效建筑面积49.98平方米，折算安置面积54.98平方米，被告郑某5已选择后港安置房小区2幢1402室住房一套（面积89.33平方米），另外被告于2017年1月23日向龙海市城市建设指挥部后港片区建设项目部领取征收补偿款53182元（其中包括被征收房屋附属物、构筑物货币补偿2970元，住宅用房货币奖励9996元，临时建筑物货币补偿6696元，建设用地（空地）货币补偿23520元，房屋产权调换临时安置补助费3000元，房屋搬迁补助费1000元等等）；庭审中，原、被告同意按市场价每平方米5500元来计算安置面积54.98平方米房屋的价值为302390元。另查明，郑某5曾用名郑正忠。1991年8月14日，唐金环在龙海县第一律师事务所办理代书遗嘱，由律师陈某代书、见证并签名，律师所林永江在场见证并签名，遗嘱人唐金环盖手印并盖私人印章，同时遗嘱加盖龙海县第一律师事务所公章，该遗嘱载明：龙海县石码镇新街亭4号、石码镇解放后巷1号二座房屋系其与丈夫郑清泉婚后共同购置产业，由于其晚年生活依靠女儿郑某6、儿子郑正忠赡养和照顾，其愿意将她应得房产份额（共有部分、继承部分）由儿子郑正忠继承等内容。2012年4月11日，郑朝晖、郑某7在北京市中信公证处办理两份公证书，均声明放弃对祖父郑清泉和祖母唐金环遗留的址在龙海县石码镇新街亭4号和龙溪县王爷庵后巷1号两处房地产的继承权。2014年1月27日，郑某6生前由其女儿唐某2代书，并由丈夫唐为政、女儿唐某2、儿子唐某1、唐某3为见证人，连同遗嘱人郑某6共同签名立下代书遗嘱书一份，该遗嘱载明：其父亲郑清泉在龙溪县王爷庵后巷1号（即石码镇解放后巷1号）遗留一处房产和母亲唐金环在龙海县石码镇新街亭4号遗留一处房产，其愿意将上述遗产中其应继承的份额转赠与弟弟郑某5，永不反悔，其他人不得干涉等内容；庭审中，唐为政、唐某3、唐某1、唐某2对郑某6立下的代书遗嘱书无异议，表示同意。因遗产继承发生纠纷，原告林某、郑某1、郑某2、郑某3、郑某4具状诉至法院，并提出了上述诉讼请求。

法院观点：

龙海市法院：诉争房址在龙海市××镇××号，1952年8月26日，龙溪县人民政府将诉争房房地产所有权确权登记在郑清泉名下，系郑清泉与唐金环夫妻共有财产；××××年××月××日郑清泉去世，1988年6月13日，其妻唐金环向龙海县房地产管理部门申请办理诉争房房地产所有权变更登记并由房管部门收件，1992年8月1日，龙海县房地产管理处将诉争房房屋所有权确权登记在唐金环名下，1992年11月25日，龙海县土地管理局将诉争房土地使用者确权登记在唐金环名下，根据物权法的相关规定，唐金环成为诉争房合法财产所有权人。1991年8月14日，唐金环在龙海县第一律师事务所办理代书遗嘱，其愿意将她应得房产份额由儿子郑正忠继承，且该代书遗嘱形式完整，内容合法，确为遗嘱人唐金环真实意思表示，本院认定唐金环的代书遗嘱真实有效；因此，被继承人唐金环去世后，根据唐金环的代书遗嘱，被告郑某5依法继承了诉争房产的所有权；而原告不是唐金环代书遗嘱中的继承人，却主张享有诉争房产的产权份额，因缺乏法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条、第七十六条的规定，判决如下：驳回原告林某、郑某1、郑某2、郑某3、郑某4的诉讼请求。

漳州市中院：本案讼争的房屋址在龙海市××镇××号，1952年8月26日，龙溪县人民政府将该房的房地产所有权确权登记在郑清泉名下，系郑清泉与唐金环夫妻共有财产，××××年××月××日郑清泉去世，其享有该房产1/2的遗产发生继承，应由其合法继承人唐金环、郑建中、郑某5及郑某6继承（因郑庄川死亡后其继承人表示放弃继承，不计入），每人各分得房产1/8份额，在其他继承人未明确表示放弃继承的情况下，1988年6月13日，唐金环向龙海县房地产管理部门申请办理该房的房地产所有权变更登记，并于1992年8月1日将房屋所有权确权登记在唐金环名下，以及于1992年11月25日将该房的土地使用权确权登记在唐金环名下，依照有关法律规定，以上行为应认定为唐金环代表该房产的共有人所进行的代表登记，而不能因该登记行为将唐金环视为该房产的唯一合法所有权人。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第2条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”，郑建中作为其父郑清泉的合法继承人，其享有郑清泉遗产的合法权利，在郑建中死亡后，林某、郑某1、郑某2、郑某3、郑某4作为郑建中的合法继承人，其依法享有郑清泉遗产的合法权利。唐金环生前办理了代书遗嘱，其表示愿意将她应得房产份额由儿子郑正忠继承，经审查该代书遗嘱形式完整，内容合法，确为遗嘱人唐金环真实意思表示，应认定真实有效。

也就是说，被继承人之一在被继承人死亡后私自将房产过户登记至自己名下的行为也只能是代表全体继承人的代表登记行为，并未改变遗产由全体继承人共同继承、共同共有的状态，其余被继承人仍可以随时要求分割。

福州继承律师蔡思斌原创

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2018年1月8日