房屋买卖合同中善意取得如何判定

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【案情简述】

王某与沈某系夫妻关系，为上海市河南南路X弄X号601室房屋的共有产权人。2011年12月20日，王某诉沈某离婚纠纷案中法院驳回了王某离婚诉讼请求。

2011年12月29日，沈某以王某、沈某的名义与张某就上海市河南南路X弄X号601室房屋签订《上海市房屋买卖合同》，沈某代王某在合同上签名。合同约定房屋总价款为5,950,000元，（建筑面积171.70平方米）。

上海市东方公证处于2011年12月30日对《上海市房屋买卖合同》作出（2011）沪东证字第X号公证，证明：合同双方当事人签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同上双方当事人的签名均属真实，合同内容符合《中华人民共和国合同法》的规定。张某分两次通过银行转帐方式向沈某支付了购房款人民币2,620,000元，通过贷款方式向沈某支付了购房款人民币3,330,000元。2012年1月，沈某向张某交付房屋。2012年2月16日，张某登记为上海市河南南路X弄X号601室房屋产权人。

沈某在与张某交易时出具了落款时间为2011年12月26日的王某授权委托书。上海市东方公证处于2011年12月27日作出（2011）沪东证字第X7号公证，证明：王某于2011年12月26日至上海市东方公证处，在公证员面前签署授权委托书。2013年4月2日，北京民生物证司法鉴定所作出京民司鉴[2013]文鉴字第X号司法鉴定书，鉴定意见为授权委托书上王某签名并非本人所写。2013年4月25日，上海市东方公证处对（2011）沪东证字第X7号、第X号公证书作出撤销决定。

王某得知后，诉请法院确认被告沈某以王某、沈某名义与被告张某就上海市河南南路X弄X号601室房屋签订的房屋买卖合同无效。

【法院判决】

沈某在与张某交易时所出具的王某授权委托书及双方所签订之《上海市房屋买卖合同》均经过公证,虽然两份公证现均已被撤销,但并不影响对张某在交易过程中系善意购买的认定。

《上海市房屋买卖合同》及《补充协议》约定的房屋交易价格能够通过房地产交易中心的审核，王某亦未就房屋交易价格不合理的低于市场价格予以举证，故可以认定该约定价格系合理的对价。张某善意购买房屋，并已向沈某支付了全额购房款及办理了产权登记，依法取得该房屋的产权,故对于王某要求确认《上海市房屋买卖合同》无效之诉讼请求，本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

原告王某要求确认被告沈某以王某、沈某名义与被告张某就上海市河南南路X弄X号601室房屋签订的《上海市房屋买卖合同》无效之诉讼请求，不予支持。

【裁判要旨】

法院裁判严格依据《物权法》第106条规定的善意取得构成要件，即便沈某伪造王某签名，事实未经王某同意擅自处分了共有房屋，法院综合考虑到第三人张某善意购买；房屋交易价格已通过房地产交易中心审核，购房价格合理；且张某支付对价办理房屋过户手续要件，仍驳回原告的诉请。

附录-我国善意取得相关法律规定简述

1.1988年4月2日最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》的通知（法(办)发[1988]6号）

第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”

2. 2011年8月9日最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）（20法释〔2011〕18号）

第11条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”

1988年出台的民法通则司法解释确立了共有人擅自处分共有财产，处分行为无效为原则，但第三人善意、有偿取得擅自处分财产予以保护为例外司法原则。时至2011年，婚姻法司法解释三确立夫妻共有关系存续期间一方擅自处分共有房屋，第三人善意取得为基本司法原则。在夫妻房屋共有房屋处分的问题上，扭转了1988年民法通则司法解释共有人擅自处分共有财产一般无效的司法原则，符合保护现今房产市场交易安全，鼓励交易的价值取向。