按揭购买房屋在离婚时的补偿款计算| 家法

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夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产如何分割？婚姻法解释（三）第10条对此作了原则性规定，但并没有明确补偿款的计算方法。本文试从房屋价值构成分析人手，依据被普遍接受的日常经验法则，划定应当按照共同财产分割的本金部分和增值部分的范围，从而找到了一个能够普遍适用的房屋中共同财产价值的计算方法。

——小佳说

”

作者： 王茂刚  北京市第一中级人民法院

来源：《人民司法（应用）》2016年22期 第29页

为了计算公式表述方便，计算公式中用到的房屋价值、贷款金额等相关数据，本文分别用不同的英文字母代表，对应关系如下：

先举一个实例：
案例一：甲婚前个人商业按揭贷款购买房屋，在购买房屋两年后与乙结婚，婚前个人还贷24期。甲乙结婚5年后离婚，夫妻共同还贷60期。采用等额本息还款方式，总贷款期限25年。主要数据取万位整数：

该案例具有代表性，夫妻一方婚前签订房屋买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚前用个人财产还贷，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下。针对这种房屋，离婚时，如协议不成，房屋应归甲所有，尚未偿还贷款由甲个人偿还。房屋中应当按照共同财产分割的价值，审判实务中出现的主要方法有如下几种：

该方法是用离婚时房屋价值乘以婚内夫妻共同还贷额占买房时房屋价值加上按揭贷款利息总额之和的比例。F是按揭贷款总还款额，E是按揭贷款金额，（F-E）就是按揭贷款利息总额。即：

该方法是用离婚时房屋价值乘以婚内夫妻共同还贷额占买房时房屋价值加上已经偿还利息之和的比例。(H+K）是已偿还贷款总额，(E-L）是已偿还贷款本金，两者相减就是已偿还贷款利息。即：

该方法是用离婚时房屋价值扣减离婚时尚未偿还贷款本息总额乘以婚内夫妻共同还贷额占买房时房屋价值加上按揭贷款利息总额之和的比例。F是按揭贷款总还款额，（H＋K）是已偿还贷款总额，两者相减就是尚未偿还贷款本息总额，（F-E）就是按揭贷款利息总额。即：

该方法是用婚内夫妻共同还贷额加上房屋婚内增值额乘以婚内夫妻共同还贷额占实际已付款总额的比例。（C-B）是房屋婚内增值额，D＋H＋K是实际已付款总额。即：

上述方法中，方法一是多数法院处理此类问题的计算方法，[1]方法二是被有些人认为相对公平的计算方法，[2]方法三是北京一些法院曾经采用的计算方法（现已不用），方法四则是在一些诉讼中当事人的诉讼请求采用的计算方法。上述方法的计算结果相差很大，但实务中大家各执己见，以至于无法简单地用对错来判断。那么，到底有没有一个有说服力的可以普遍适用的计算方法呢？如果有，又是什么呢？本文力求解决这一问题。

婚姻法解释（三）第10条第1款规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。第2款规定：依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
婚姻法解释（三）第10条第2款明确了在协议不成时，产权登记一方对另一方进行补偿的范围和补偿原则。补偿范围包括两部分，一是双方婚后共同还贷支付的款项，二是上述款项相对应财产的增值部分。补偿原则是婚姻法第三十九条第一款的规定，即人民法院根据财产的具体情况，依照顾子女和女方权益的原则判决。探寻补偿款的计算方法，只需明确房屋中应当按照共同财产分割的价值即可，补偿原则是实务中结合具体案情的法律适用问题。所以，本文旨在搞清楚婚姻法解释（三）第10条第1款规定情形的房屋中，应当按照共同财产分割的价值。
先看一简单的房屋价值构成表（表一）：

表一是个人按揭贷款购买房屋并偿还部分银行贷款，在尚未清偿贷款的任意时间结点，房屋有一定自然增值情况下的房屋价值构成表。粗实线方框代表计算时间结点的房屋价值总额，粗虚线左侧区域代表房屋本金部分，右侧区域代表房屋增值部分。本金部分又细分为3个区域，分别是个人支付首付款区域（GR 1区），个人偿还贷款本金区域（GR 2区），贷款账户余额区域（YE区）。在增值部分也细分为3个区域，与本金部分3个区域横向对应，分别是个人增值一区（GRZZ1区）、个人增值二区（GRZZ2区）、余额增值区（YEZZ区），GRZZ2区中还有一条细虚线，细虚线与粗虚线之间的区域是利息区，利息区从属于GRZZ2区。
如果把房屋购买总价视为房屋的全部本金的话，房屋本金由首付款和贷款金额组成。个人偿还一定贷款的情况下，房屋本金由首付款、偿还贷款本金和贷款账户余额组成。假定支付一定的房屋本金，就对应一定比例的房屋，则一定比例房屋的增值一定对应该比例的本金。根据这一日常经验法则，可以肯定表一中GRZZ1区是GR1区相对应的财产增值部分，GRZZ2区是GR2区相对应的财产增值部分。由于GR2区是以贷款支付，贷款需要支付利息，但利息并不属于本金，只能算GR2区的成本，GRZZ2区扣除GR2区的利息成本，就是GR2区的收益。
贷款账户余额是计算时间结点尚未偿还的本金部分。没有付出即没有收益，根据这一日常经验法则，表一中YEZZ区并不是YE区相对应的财产增值部分。自然增值收益的取得归功于本金的投人，根据这一日常经验法则，断定YEZZ区是GR1区和GR2区共同对应的财产增值部分。
再看稍微复杂一些的房屋价值构成表（表二）：

表二是甲个人支付首付款按揭贷款购买房屋，在偿还第一期按揭贷款前与乙结婚，婚后用共同财产偿还银行贷款，在尚未清偿贷款的任意时间结点，房屋有一定自然增值情况下的房屋价值构成表。根据前述日常经验法则，表二中GRZZ区是GR区相对应的财产增值部分，GTZZ区是GT区相对应的财产增值部分，GTZZ区扣减GT区的利息是GT区的收益，YEZZ区是GR区和GT区共同对应的财产增值部分。根据按出资比例分配增值的一般原则，忽略付款的时间因素和货币的通胀因素，按照GR区与GT区的比例，可以确定YEZZ区属于共同财产价值的数额。
表二中，有浅色底纹的区域即GT区和GTZZ区，是全部应当按照共同财产分割的区域。有深色底纹的区域即YEZZ区，是一定比例应当按照共同财产分割的区域，这个比例就是共同偿还贷款本金占共同偿还贷款本金与个人支付首付款之和的比例，同时也是共同偿还贷款本金占结婚时房屋价值与离婚时贷款账户余额之差的比例。
有人主张“若婚后一直由夫妻共同财产还贷，尚未偿还的抵押债务所对应的的婚后增值也应是夫妻共同财产”，[3]即YEZZ区是GT区相对应的财产增值部分，则忽略了同属于本金投人部分的个人支付首付款的贡献，将YEZZ区整体都作为夫妻共同财产，势必导致共同财产价值的虚增。
最后看一复杂的，也是最常见的一种房屋价值构成表（表三）：

表三是甲个人支付首付款按揭贷款购买房屋，婚前个人偿还部分银行贷款，然后与乙结婚，婚后用共同财产又偿还银行贷款，在尚未清偿贷款的任意时间结点，房屋有一定自然增值情况下的房屋价值构成表。表三与表二和表一的不同主要在于房屋价值的本金部分，表一和表二是把房屋购买总价视为房屋的本金，表三是把甲乙结婚时间结点的房屋价值作为房屋价值的本金。甲乙结婚时间结点的房屋价值中，除去该时间结点的房屋债务外，均属于甲个人所有，由个人支付首付款、个人偿还贷款本金及婚前房屋增值3部分组成，相当于表一的房屋全部价值中除YE区以外的价值。为便于理解，可以假设甲在与乙结婚的时间结点重新办理一笔银行贷款，贷款金额与原按揭贷款账户余额相同，就是表三中GT区与YE区之和，甲用新贷清偿旧贷，那么在甲乙结婚时，房屋的按揭贷款金额就是原贷款的账户余额，结婚时间结点房屋价值减去按揭贷款的数额就相当于首付款，就是表三中的GR区。同样根据前述日常经验法则，表三中GRZZ区是GR区相对应的财产增值部分，GTZZ区是GT区相对应的财产增值部分，GTZZ区扣减GT区的利息是GT区的收益，YEZZ区是GR区和GT区共同对应的财产增值部分。根据按出资比例分配的一般原则，忽略付款的时间因素，按照GR区与GT区的比例可以对YEZZ区进行分配，确定属于共同财产价值的数额。
表三中，有浅色底纹的区域即GT区和 GTZZ区，是全部应当按照共同财产分割的区域。有深色底纹的区域即YEZZ区，是一定比例应当按照共同财产分割的区域，这个比例就是共同偿还贷款本金占结婚时房屋价值与离婚时贷款账户余额之差的比例。
用本文第一部分提到的相关数据，计算出表三中有浅色底纹区域的价值，加上有深色底纹区域的价值乘以共同偿还贷款本金占结婚时房屋价值与离婚时贷款账户余额之差的比例，得出房屋中应当按照共同财产分割的价值计算公式：

本公式只适用于采用等额本金还款方式的情况，如果采用的是等额本息还款方式，每期还款金额相同，但还款本金由少到多递增，相同还款金额在不同还款阶段偿还的本金并不相同，而且相差很大。对于采用等额本息还款方式或自由还款方式的情况，如果用该公式计算，计算结果会少于应该获得的补偿数额，等于是让获得补偿款一方承担了房屋后续的一定利息。为了解决这个问题，在计算共同偿还贷款本金时，就不能使用J-L这个公式，因为这个公式得出的是实际偿还本金，而应该用婚内共同还贷额折算的平均本金。婚内共同还贷额折算的平均本金，就是用婚内共同还贷额乘以平均本金比。平均本金比就是按揭贷款金额占已偿还贷款金额与计算时间结点账户余额之和的比例。可以理解为在计算时间结点一次性提前清偿贷款，贷款金额与还款总额的比例，计算公式为：K×E／H＋K＋L。使用婚内共同还贷额折算的本金后，贷款账户余额就要相应地使用平均本金账户余额，计算公式为：J－K×E／H＋K＋L。使用共同偿还贷款平均本金后，房屋价值构成表会略有调整，即平均本金房屋价值构成表（表四）：

表四与表三的不同就是表四中使用的是共同偿还贷款平均本金，表四中的GT区比表三中的GT区明显增多，而表四中的YE区比表三中的YE区则相应减少。
为了使公式看起来更简洁，把共同偿还贷款平均本金公式用P来代表，平均本金账户余额就是J-P。将P和J-P代入前述公式后得出房屋中应当按照共同财产分割的价值计算公式：

因为该计算方法是通过对房屋价值进行条块分割的方式探寻出来，所以笔者将该方法命名为条块分割法。

用条款分割法计算案例一的房屋中应当按照共同财产分割的价值是：

用条款分割法计算出来的房屋中应当按照共同财产分割的价值是否正确呢？这需要从三个方面来判断，一是分割的范围是否正确，二是参与分割的对象是否正确，三是用以分割的比例是否正确。

案例中尽管房屋现价值是300万元，但这里的房屋价值是在没考虑债务情况下的价值，如果考虑到债务因素，房屋的实际价值是要扣减房屋债务（贷款账户余额58万元）的。财产分割，分割的应该是实际价值，谁分得房屋，谁承担房屋的债务，所以分割房屋时，房屋的债务是不需要分担的。如果非要按照房屋现价值进行分割，就要同时对房屋的债务进行分担，人为使财产分割复杂化，没有必要。因此，分割的范围应该是房屋价值扣减房屋债务后的实际价值，又由于平衡偿还贷款本金的需要，房屋债务相应调整为平均本金账户余额。案例中，贷款账户余额是58万元，平衡偿还贷款本金后，贷款平均本金账户余额是48.18万元。条块分割法作为共同财产分割的范围包括两部分，一部分是共同偿还贷款平均本金及其对应的增值，即表四中有浅色底纹的区域；一部分是贷款平均本金账户余额的增值，即表四中有深色底纹的区域。作为个人财产分割的范围是个人区域及个人增值区域。无论是共同财产，还是个人财产，均不包括贷款平均本金账户余额区域，所以分割的范围是正确的。

在房屋本金和增值额构成房屋总价值的情况下，贷款利息不属于本金，也不属于增值，因此不是房屋价值的组成部分。在计算收益时，利息和本金都属于成本，房屋价值减去本金和利息是房屋的收益。在分割房屋整体或某一部分的房屋价值或房屋增值时，参与分割的对象应该是房屋本金，而不包括利息。案例中参与分割的对象就是共同偿还贷款本金9万元对应的共同偿还贷款平均本金18.82万元，所以条块分割法以共同偿还贷款平均本金作为参与分割对象是正确的。

用以分割的比例就是参与分割的对象占全部分割对象的比例。条块分割法作为共同财产分割的范围包括两部分，不同的区域使用了不同的分割比例。以平均本金房屋价值构成表（表四）为例，有浅色底纹的区域即GT区和GTZZ区的分割比例，参与分割对象是共同偿还贷款平均本金，全部分割对象是房屋的全部本金。在房屋本金和增值额构成房屋总价值的情况下，房屋本金一定是增值起始时间的房屋价值。因共同享有房屋增值的时间开始于共同偿还按揭贷款的时间，因多数是结婚的时间，所以房屋的本金通常是结婚时的房屋价值，而不是购买时的房屋价值。案例中160万元房屋增值的起始时间是甲乙结婚时，所以300万元房屋价值的本金就是甲乙结婚时的房屋价值，即140万元。有深色底纹的区域即YEZZ区的分割比例，针对该区域，条块分割法连续使用了两个比例。
第一个比例是以贷款平均本金账户余额作为参与分割对象，全部分割对象是房屋本金，即增值起始时间的房屋价值。这个比例解决的是贷款平均本金账户余额对应多少房屋增值。第二个比例是以共同偿还贷款平均本金作为参与分割对象，全部分割对象是实际总出资。这个比例解决的是贷款平均本金账户余额对应的房屋增值中有多少是共同财产价值，符合按照出资比例进行分配的一般原则。条块分割法使用的3个分割比例，参与分割对象和全部分割对象正确，又符合按照出资比例分配的一般原则，所以用以分割的比例是正确的。

除了通过上述三个方面判断计算方法是否正确外，还可以通过房屋总价值的计算，来验算计算方法的正确性。具体方法是：
根据计算共同财产价值的方法类推出计算个人财产价值的方法，共同财产价值加上个人财产价值，再加上贷款平均本金账户余额，应当等于房屋价值。如果房屋价值中存在应当分割而没有分割的部分，计算出的结果一定小于房屋价值。如果分割了不该分割的部分，计算出的一定大于房屋价值。
根据计算共同财产价值的方法类推出计算个人财产价值的方法：

前面已经计算，甲乙共同分割的财产价值是51.6146万元，贷款平均本金账户余额是67-18.82＝48.18万元。共同财产价值＋个人财产价值＋贷款平均本金账户余额＝51.6146＋200.2054＋48.18＝300万元。所以，条块分割法通过了房屋总价值的验算。

同样用判断条块分割法正确与否的三个标准来判断上述实务中出现的4种计算方法，即：一是分割的范围是否正确？二是参与分割的对象是否正确？三是用以分割的比例是否正确？

方法一与方法二分割的均是房屋总价值，没有扣减房屋债务部分，分割范围错误；方法一与方法二均以婚内共同还贷额作为分割房屋价值的参与分割对象，将利息部分也作为参与分割对象错误；方法一把房屋购买价值加上按揭贷款总利息之和作为全部分割对象，方法二把房屋购买价值加上已偿还的按揭贷款利息之和作为全部分割对象，并不是增值起始时间的房屋价值。以错误的参与分割对象与错误的全部分割对象之比作为用以分割的比例，分割比例必然错误。

方法三分割的是房屋总价值扣减未偿还贷款本息，即扣减按揭贷款账户余额，再减去未来的按揭贷款利息。未来的按揭贷款利息不属于房屋当前的债务，不应该扣减，分割范围错误；以婚内共同还贷额作为参与分割对象，将利息部分也作为参与分割对象错误；把房屋购买价值加上按揭贷款总利息之和作为全部分割对象，并不是增值起始时间的房屋价值。以错误的参与分割对象与错误的全部分割对象之比作为用以分割的比例，分割比例必然错误。
方法四的分割范围包括两部分，一部分是共同还贷额，一部分是婚内房屋增值。需要指出的是，这两部分有重叠的部分，而且没有排除婚内房屋增值额中专属于个人财产的部分，所以分割范围错误；以婚内共同还贷额作为参与分割对象，将利息部分也作为参与分割对象错误；把实际已付款作为全部参与分割对象，并不是增值起始时间的房屋价值。
以错误的参与分割对象与错误的全部分割对象之比作为用以分割的比例，分割比例必然错误。所以，审判实务中出现的上述4种计算方法，分割范围、参与分割对象、分割比例都存在错误，因此计算结果必定是错误的。
举一个案例，从计算结果一看便知计算方法的正确与否。

案例二：甲婚前个人支付首付款，按揭贷款购买房屋，贷款期限25年，采用等额本息还款方式。甲在偿还第一期银行按揭贷款前与乙结婚，结婚后用了25年的时间，用夫妻共同财产偿还了全部银行贷款。清偿贷款后甲乙离婚。主要数据见下表：

调整后，没有婚前还贷，房屋没有婚前增值，贷款已经全部清偿，在这种情况下，通过口算就能得知房屋中共同财产的价值。甲婚前个人支付首付款30万元，占房屋总价款的30％，属于甲个人应得的房屋价值就是300万元的30％，即90万元，剩余210万元就是房屋中甲乙应当按照共同财产分割的财产价值，即210万元。
用前述4种计算方法计算应当按照共同财产分割的财产价值，分别是：方法一＝241.93万元、方法二＝241.93万元、方法三＝241.93万元、方法四二254.03万元。用条块分割法计算应当按照共同财产分割的财产价值则正好是210万元。
为了更好地看出前述4种计算方法的错误程度，再举一个案例：
案例三：甲婚前个人商业按揭贷款购买房屋，甲在购买房屋7年后与乙结婚，婚前个人还贷84期；结婚18年后离婚，夫妻共同还贷216期；采用等额本息还款方式。主要数据见下表：

用条款分割法计算房屋中应当按照共同财产分割的财产价值＝153.82万元。用前述4种计算方法，结果分别是：方法一＝522.58万元、方法二＝522.58万元、方法三二522.58万元、方法四二438.387万元。从这个案例的计算结果看，前述4种计算方法不仅错误，而且错误的程度还比较大。

条块分割法：

条块法共需要7个数据：B＝结婚时房屋价值，C＝离婚时房屋价值，E＝按揭贷款金额，H＝婚前个人还贷金额，J＝结婚时账户余额，K＝婚内夫妻共同还贷金额，L＝离婚时账户余额。
上述数据共来自3种途径，第一种来自当事人提供的证据，即房屋买卖合同或按揭贷款合同，如按揭贷款金额；第二种是当事人自行或法院到按揭贷款银行查询取得，如婚前个人还贷金额、结婚时账户余额、婚内夫妻共同还贷金额、离婚时账户余额；第三种是通过评估或双方协商确定，如结婚时房屋价值、离婚时房屋价值。在评估时，一次评估即可得到离婚和结婚两个时间结点的房屋价值。
条块分割法之所以需要结婚时的房屋价值，是因为夫妻一方婚前购买房屋，房屋在婚前也会有自然增值，尤其是从购买房屋到结婚时间较长时，比如案例三，婚前自然增值额较大，这部分增值在房屋价值构成中，属于夫妻一方单独享有，与该方支付的房屋首付款、婚前偿还贷款本金共同构成该方个人享有的本金部分。所以，结婚时的房屋价值是条块分割法必不可少的数据。当然，如果结婚与买房时间相距较短，房屋增值不明显，在双方当事人均认可的情况下，可以把买房时房屋总价值视为结婚时房屋价值。

目前，分期偿还（每月偿还一期）银行按揭贷款主要有三种方式：分别是等额本息还款方式、等额本金还款方式、自由还款方式。采用等额本息还款方式或自由还款方式，会出现不同还款阶段，相同金额的还款，偿还的贷款本金不相同的情况。为解决不同还款阶段相同还款金额偿还本金不同的问题，条块分割法采用了贷款总金额在特定时间结点占还贷总金额（含特定时间结点的账户余额）比例的平均本金折算法。在计算中，参与分割对象既不是共同偿还贷款本息总额，也不是实际共同偿还贷款本金数额，所以，按揭贷款不管采用何种还款方式，也不管是否一次性提前清偿银行贷款，都不会影响条块分割法的计算结果。

条块分割法是针对婚姻法解释（三）第10条第1款规定的情形，并按照该条第2款确定的分割原则总结出的计算公式。第1款规定的情形是：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷（通常指按揭贷款尚未清偿）。但条块分割法除了适用于上述情形，还可以扩大适用到其他情形。比如，结婚前就开始用共同财产偿还银行贷款；离婚时银行贷款已经清偿完毕多年；不是按期偿还，而是提前一次性清偿；夫妻一方婚后用婚前个人财产支付首付款按揭贷款买房，然后用夫妻共同财产偿还银行贷款，等等。凡是以一方个人财产支付首付款按揭购房，不管该方是否以个人财产偿还了部分银行贷款，只要是使用了共同财产偿还了银行贷款，就可以用条块法计算出房屋中可以作为共同财产分割的财产价值。夫妻双方共同拥有房屋增值的期间应为用共同财产偿还银行贷款的期间，如果清偿贷款后婚姻关系存续，婚姻关系存续期间也是属于夫妻双方共同拥有房屋增值的期间。当然，房屋没有增值或出现贬值时，同样可以使用条块分割法计算出作为共同财产分割的财产价值。
扩大适用后，条块分割法的表述及公式中字母的含义如下：

B＝共同拥有房屋权益开始时的房屋价值，C＝共同拥有房屋权益结束时的房屋价值，E＝按揭贷款金额，H＝个人偿还银行贷款额，K＝共同偿还银行贷款额，J＝共同偿还按揭贷款时的账户余额，L＝分割房屋时的按揭贷款账户余额。

【注释】 [1]最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》，人民法院出版社2011年版，第168页。 [2]刘德权主编（本卷王松主编）：《最高人民法院司法观点集成·民事卷》，人民法院出版社2014年版，第124页。 [3]贺剑：“夫妻个人财产的婚后增值归属—兼论我国婚后所得共同制的精神”，载《法学家》2015年第4期。

转自：佳和家事