父母房产加上子女名字的方式选择及利弊分析

父母房产加上子女名字的方式选择及利弊分析

在法律上来说，房产“加名”实质上是增加房屋的共有权人。按照目前法律法规规定，父母要将子女增加为房屋的共有权人，主要采用赠与、买卖或继承过户三种方式办理。

一、父母房产增加房屋共有权人的方式所应承担的税费

1、房产赠与需缴纳的税费有契税（评估价3%）、公证费（评估价的1%）及工本费（80元／户）、房屋交易管理费（每平方米3元），房屋评估费（评估价的千分之五）等。 

直系亲属间的房产过户通过赠予的方式可以实现。目前房地产登记机构一般均会要求先行办理赠与公证，但因直系亲属间赠与和非直系亲属间赠与需缴交的税费不同，对直系亲属间的赠与，申请人提供的赠与合同公证书中的证词应明确赠与双方的亲属关系的存在。

同时根据国家发展改革委、财政部发出《关于降低部分行政事业性收费标准的通知》，目前福州公证收费(包括按行政事业性收费进行管理的公证收费和经营服务性公证收费)中进行了下调，证明财产继承、赠与、接受遗赠的收费标准，由现行按受益额的2%收取下调为：受益额20万元以下的部分，按1%收取;超过20万元不满50万元的部分，按0.8%收取;超过50万元不满200万元的部分，按0.5%收取;超过200万元不满500万元的部分，按0.3%收取;超过500万元不满1000万元的部分，按0.1%收取;超过1000万元的部分，按0.05%收取。证明单方赠与或受赠的，则减半收取。

故，只要提交了赠与公证书并证明其为直系亲属方可减免营业税、土地增值税、个人所得税，所以采用赠与的方式进行房屋过户加名的方式被多数人采用。

另，直系亲属之间赠与后，受赠人再转让房产的，不需要缴纳额外的税费。但如果是非直系亲属，再转让房产，则需要缴纳20%的个人所得税。

 2、父母将房产出售给子女，需要缴纳营业税及附加和个人所得税等。

若父母通过出售给子女而完成过户，则属于二手房交易，卖方需缴纳的税费有营业税、土地增值税、个人所得税和印花税四项。营业税及其附加税率为5.6%，不满5年交易的，按成交价或交易指导价全额计征；满5年的，普通住宅免征，非普通住宅按本次交易价格和房屋取得价格的差价计征；土地增值税，住宅免征；满5年且出具家庭唯一生活用房的证明免征，否则按普通住宅1%进行征收，非普通住宅按1.5%征收。印花税按成交价或指导价的0.05%计征。卖方缴交的其他费用有交易手续费一项，3元/平方米，房屋评估费（评估价的千分之五）等。

在实务当中，房屋交易指导价是比较低的，比公证收费的基准价格肯定低。在某种程度上，通过买卖形式加名比通过办理赠与公证过户更省费用。

3、遗嘱继承过户，需以继承事实发生为前提。

如果是父母子女之间的过户，继承的成本最低。根据《福州市城市房屋产权产籍管理办法》第十条：申请房屋产权登记，申请人应当向登记机关提交下列文件：（一）房屋产权登记申请书；(二)公民身份证件，或法人、组织的营业执照、登记证或其他依法成立的文件； (三)房地产权利来源证明文件和依法应当核准的文件。继承房产申请登记，当事人约定或者法律、法规规定应经公证机关公证的，申请人应提交公证文书。而此时

采用遗嘱过户，只需交纳的工本费,没有营业税、个人所得税和契税。条件比较单一，只有属于有继承关系的直系亲属之间的房产可以这么做。但在实务中，通过遗嘱办理过户的，登记机关会以无法确定遗嘱真伪为由，要求办理继承权公证手续！而办理继承权公证手续的，公证机构仍然要按照上述收费标准进行收费。另外，遗嘱继承过户只有在遗产人死后才可以进行产权过户，所以这种过户方式采用较少。

二.父母房产加名子女对其子女日后自购房的影响。

根据2010年6月4日住建部、中国人民银行、银监会三部委联合下发《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

由于承办银行通常是商业类银行，这意味着住房套数认定标准与商业按揭一样，认房又认贷，不仅以申请人家庭名下的房产数量为认定依据，还以该家庭成员此前申请住房贷款的银行记录来定其住房套数。故，无论该家庭名下的房产是否已经变卖，只要其房产申请过住房贷款，即被算入住房套数。

同时根据《福州市人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》(榕政办[2011]38号)规定：对已拥有1套住房的本市行政区 域内户籍居民家庭，能够提供在本市行政区域内1年以上个人所得税缴纳证明或社会保障纳税证明的非本市户籍居民家庭在五城区内限购1套住房（含新建商品住房 和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的户籍居民家庭，拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭暂停在五城区内向其出售住房。

故在上述背景下，父母将房屋通过赠与的方式过户给子女，则意味子女名下拥有房产，子女其后所购的自购房将受到限购政策及商业贷款政策的影响。

三.加名后房产是否属于夫妻共同财产

1、《婚姻法》第十八条（三）项规定，遗嘱或赠与合同中确定只规定夫妻一方的财产为夫妻一方财产。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第七条的规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”此时，子女缔结婚姻后，若父母通过遗嘱或赠与合同明确只赠与子女个人，并登记在子女名下，则视为夫妻一方的财产。

2、根据最高人民法院《关于审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》(1993年11月3日)第2条规定，夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻共同财产。包括：（1）一方或双方劳动所得的收入和购置的资产；（2）是一方或双方继承、受赠的财产；（3）是一方或双方由知识产权取得的经济利益；（4）是一方或双方从事承包、租赁等生产、经营活动的收益；（5）是一方或双方取得的债权；（6）是一方或双方的其他合法所得。

故，该父母将房产通过交易的方式将房产过户到子女的名下，此时属于夫妻双方的婚姻关系存续期间所得财产，为夫妻共同财产。