福州家事律师评析：母亲过世后，父亲未经女儿同意，将其名下房产过户给儿子，该转让行为能否生效？能否要求产权恢复登记至已过世父亲名下？（上）
不动产权证上写明“单独所有”，办理转移登记需要配偶到场吗？
（2020）鲁04行终173号（案例来源于裁判文书网，均为化名）
甲女起诉：要求撤销滕州市自然资源局颁发给乙女的“鲁(2019)滕州市不动产权第0017180号”不动产权证书。
甲女与甲男系夫妻关系,婚后于2001年共同购置位于涉案住房一处。2019年6月6日,甲男以产权证遗失为由,向滕州市自然资源局申请其他登记,滕州市自然资源局为甲男办理了登记,证号为鲁(2019)滕州市不动产权第0012361号,共有情况为“单独所有”。
2019年9月4日,甲男与乙女签订《不动产转让合同》,甲男将上述房屋出售给乙女,合同约定价款40万元。同日,甲男及乙女向滕州市自然资源局申请办理不动产转移登记,一并提交了《不动产转让合同》、身份证、滕州市个人销售住房个人所得税免税证明、滕州市个人销售住房增值税免税证明、税收完税证明、房屋平面图。
滕州市自然资源局工作人员对甲男及乙女进行询问,二人均称申请登记的不动产是单独所有,不动产权属明晰、无争议。滕州市自然资源局于同日为乙女办理了房屋登记,并颁发了证号为鲁(2019)滕州市不动产权第0017180号的产权证书。
甲女在得知涉案房产被甲男出售给乙女,并已办理了转移登记后,以滕州市自然资源局作出行政行为时未尽到审慎审查的义务为由,要求撤销滕州市自然资源局颁发给乙女的“鲁(2019)滕州市不动产权第0017180号”不动产权证书。
一审庭审中,甲男、乙女均称房屋交易的实际价格为738000元。
一审法院认为,滕州市自然资源局具有办理不动产登记的法定职责。
《不动产登记暂行条例》第十六条规定,申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责:(一)登记申请书;(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;(五)与他人利害关系的说明材料;(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。……”《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条规定,“因下列情形导致不动产权利转移的,当事人可以向不动产登记机构申请登记:(一)买卖、互换、赠与不动产的;……”
2019年9月4日,甲男与乙女签订不动产转让合同后,向滕州市自然资源局申请办理不动产转移登记,一并提交了《不动产转让合同》、身份证、滕州市个人销售住房个人所得税免税证明、滕州市个人销售住房增值税免税证明、税收完税证明、房屋平面图。滕州市自然资源局工作人员审查后,对甲男及乙女就不动产产权情况进行询问,履行了相关职责。滕州市自然资源局为乙女办理了房屋登记,并颁发了产权证书。滕州市自然资源局的行政行为认定事实清楚、程序合法、适用法律法规正确。
甲女虽对该行政行为提出异议,但未能提供充分有效证据推翻滕州市自然资源局在不动产行政登记中认定的事实,故其要求撤销鲁(2019)滕州市不动产权第0017180号不动产权证的诉讼请求,于法无据,不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定,判决驳回甲女的诉讼请求。
上诉人甲女不服一审判决,向本院提起上诉称：
一、案涉房屋系上诉人与甲男的婚后夫妻共同财产,甲男无权独自予以处置。
二、乙女与甲男明显具有共同侵犯上诉人财产权利的恶意,案涉房屋的物权不能因被上诉人的登记而转移。
1.乙女在案涉交易中明显具有重大过失。在甲男与乙女交易过程中,上诉人一直居住在案涉房屋内,乙女是房产中介从业人员,略加注意就能发现甲男无权处分案涉房屋的事实。
2.乙女在案涉交易中明显具有恶意。案涉房屋在滕州的市场交易价值达七八十万元,而乙女却以四十余万元的畸低价格与甲男成交,完全可以证明双方系恶意串通损害上诉人合法权益的事实。
综上,请求撤销一审判决,改判支持上诉人在原审的所有诉讼请求,或将本案发回重审。
被上诉人滕州市自然资源局未答辩。
原审第三人甲男未陈述意见。
原第三人乙女述称：
一、被上诉人作出的行政行为行政主体适格,认定事实清楚,程序合法、适用法律法规正确。
二、乙女与甲男签订的不动产转让合同系双方真实意思表示,合法有效,合同已全面履行。涉案房屋已经变更登记并交付,不存在上诉人所称恶意侵犯其财产权的事实。
三、乙女善意购买涉案房屋。乙女通过房产中介获得涉案房屋信息,甲男为涉案房屋产权证书显示的唯一登记所有权人,其有完全处分权。签订合同前,乙女已实地查看涉案房屋,并在订立合同时已尽到合理的审查注意义务,且已全面履行合同义务,支付购房款73.8万元。
上诉人曾以商品房销售合同纠纷提起民事诉讼,诉请甲男与乙女签订的不动产转让合同无效。该案在庭审中已对涉案房屋购买的相关事实及73.8万元的市场合理价款予以举证和查明,上诉人因其证据不足及诉请没有事实依据而撤诉。因此,上诉人称乙女在案涉交易中具有重大过失及恶意的理由不能成立。
综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,程序合法。上诉人的上诉理由不能成立,请求予以驳回。
二审法院认为,《中华人民共和国行政诉讼法》第六条规定,人民法院审理行政案件,对行政行为是否合法进行审查。
本案中,被上诉人滕州市自然资源局受理原审第三人甲男、乙女不动产转移登记申请后,对双方提交的不动产转让合同、身份证、滕州市个人销售住房个人所得税免税证明、滕州市个人销售住房增值税免税证明、税收完税证明、房屋平面图等资料进行了审查,询问了不动产产权情况,认定双方提交的材料齐备,并依法作出涉案房屋转移登记,已尽到了审慎审查义务,涉案登记行政行为认定事实清楚、程序合法、适用法律法规正确。原审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。上诉人的上诉理由不能成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
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