福州离婚律师文章分享——房子被妻子卖了，官司却打输了？购房者是否善意取得很关键！

广州中院二审判决，驳回上诉，维持原判。

广州中院再审判决撤销一、二审判决，并驳回阿辉的诉讼请求。

首先，中介公司及陈某即小陈母亲在查看涉案房屋时，已经知晓阿冰的女儿乐乐在涉案房屋居住，小陈在转让款的时候也是支付给乐乐的，小陈、陈某应该知道阿冰已经结婚，涉案房屋存在是夫妻共同财产的可能性，而且陈某看房是在中介公司带领下，更应进一步核实产权情况，但是其并未就涉案房屋是否属于夫妻共同财产及阿冰的配偶阿辉是否同意出售涉案房屋作进一步询问，故原审法院认定小陈及陈某并未尽到谨慎注意义务正确。

其次，陈某与阿冰签订的《房屋买卖合同》约定“卖方交付该物业于买方使用日期为卖方收齐楼款当天”，但从陈某及中介公司的陈述可知，支付转让款的时候阿冰提出以租赁的形式租用涉案房屋半年，上述房屋并未依照原合同约定进行交付，不符合一般交易习惯，而且与一审中陈某陈述其购房是为了小陈居住也不相符。结合前述理由，足以认定陈某、小陈购买涉案房屋并不属于善意取得，故陈某、小陈主张其符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条中“善意取得”的条件不成立，故认定阿冰与陈某、小陈签订就涉案房屋签订合同买卖涉案房屋行为无效正确。

根据上述规定，房屋登记机构在办理房屋登记手续时仅需要询问当事人“申请登记房屋是否为共有房屋”并将其答复进行归档保留，并未要求当事人对其答复提供相关证据予以证实，也未规定需核查出卖人的婚姻状况。

作为个体的买方在审查能力上无法与房屋登记机构相比，其所应承担的审查义务也不应高于房屋登记机构。况且对买方苛以实质审查义务将大大提高交易成本，延长交易时间，有违交易效率原则。因此小陈在受让涉案房产时无需对涉案房屋的产权共有情况进行实质审查。

从本案情形来看，❶ 涉案房产登记在阿冰个人名下，共有人一栏为空白，小陈基于物权登记公示公信原则对此产生信赖是合理的；❷ 小陈与阿冰签订的《广州市存量房买卖合同》中载明涉案房屋共有情况是无、卖方阿冰保证所提供权属情况真实、对涉案房产享有完整产权；❸ 阿冰在房屋登记机构办理房产登记手续时对“申请登记的房地产是否存在共有”这一问题作出了否定的答复。由此可以判断，小陈已经履行其对涉案房屋产权共有情况形式审查的义务，小陈在受让涉案房产时应属善意。

其次，关于涉案房产的交易价格是否合理的问题。涉案房屋的实际成交价格是55万元，高于涉案房屋转让时税务部门的计税金额446158元。上述实际成交价与2013年7月5日小陈与工商银行开发区支行签订的《个人借款/担保合同》中涉案房产的评估价格674538元相比，差额低于20%。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”的规定，涉案房屋的实际成交价不属于不合理低价。

由此可见，涉案房产受让人小陈是善意的，交易价格也属合理范围，阿辉主张阿冰与小陈处置涉案房产的行为无效，缺乏依据。