福州家事律师推荐阅读：不动产登记能使用外文姓名吗？

案例：

在移居海外前，李女士在某市买了一套房子，并用一代身份证办理房产登记手续领取房屋所有权证。两年后李女士加入了所在国的国籍，按所在国的习惯将名字改成外文名字，并在结婚后加上了丈夫的外文姓氏。从海外回国发展的李女士因企业融资需要以该套房屋进行抵押，在办理不动产抵押登记时，身份证失效的李女士该怎么证明自己的身份，能不能用还在有效期的中国护照申请办理，能不能将房屋所有权证的名字改成外国护照上的“洋名字”？

意见分歧

近年来随着出境移民的人数不断增加，像李女士这样的情况已经越来越多，对于入外籍前后身份变化记录如何记载，各个国家和地区的情况都不一样，导致在财产登记等事务时，如何提供身份证明或证件、能否以外文填写等问题上理解也不一致。

有观点认为，依据《出入境管理法》第十四条“定居国外的中国公民在中国境内办理金融、教育、医疗、交通、电信、社会保险、财产登记等事务需要提供身份证明的，可以凭本人的护照证明其身份”，既然李女士所持的中国护照没有过期，申请房屋抵押登记通过中国护照核验身份即可。
也有观点认为，李女士已经加入了外籍，所持的中国护照就不能作为其身份证明，应当按照她的外籍护照上的名字办理房产证的名称变更登记手续后，再办理房屋抵押登记。
还有观点认为，李女士外籍护照与其提供的身份证、中国护照，无论从名字还是相片等信息，都无法核验李女士就是原来办理房地产登记的人。她在入外籍后也没有到户籍所在地办理户籍核销手续，她也提供不了其入外籍前后的身份记录变更的材料，身份不明的情况下不能办理财产登记的相关手续。

相关分析

首先，中国法律不承认双重国籍。关于入外国国籍人员的国籍问题，我国《国籍法》第九条“定居外国的中国公民，自愿加入或取得外国国籍的，即自动丧失中国国籍”，《护照法》规定“……护照持有人丧失中华人民共和国国籍，或者护照遗失、被盗等情形，由护照签发机关宣布该护照作废……”可见，我国的法律不承认双重国籍，中国公民加入外国国籍就不再有中国国籍，原来取得的中国护照也随之失效。但加入外籍的人员为在国内活动方便不办理退籍手续，仍持有中国护照的情况较为常见。本案例中李女士虽然在加入外国国籍后仍持有中国护照，但其已经丧失中国国籍，已不符合《出入境管理法》所规定的凭本人的护照可证明其身份的情形，即在办理房屋抵押登记时，不能凭中国护照核验身份，其应按对外国公民的要求提供相应的身份证明材料，先办理不动产名称变更的登记。
其次，证书权利人名称应使用汉字。关于不动产证书能否使用外文的问题，根据《国家通用语言文字法》第九条“……国家机关以普通话和规范汉字为公务用语用字。法律另有规定的除外……”及《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国国家通用语言文字法〉办法》第十三条“……下列情形应当使用规范汉字：（一）公文、公章、证件、公务使用的名片、电子屏幕、名称牌、指示牌、标志牌、标语（牌）、告示等用字……”相关规定，不动产证书属于国家机关制作颁发的证件，其使用文字应按国家及地方对于文字使用的相关规定，使用规范汉字作为信息表述载体，英文、拉丁文等外文不是我国的官方语言,在不动产证书上使用外文不符合相关法律法规。《不动产登记操作规范（试行）》第九条“……申请材料中的申请人（代理人）姓名或名称应符合下列规定：1申请人（代理人）应使用身份证明材料上的汉字姓名或名称。2当使用汉字译名时，应在申请材料中附记其身份证明记载的姓名或名称……”的相关规定，也对申请人姓名和名称应使用汉字进行了明确，本案例中李女士要求将不动产证权利人名称上改成外文的诉求与相关法律法规及相关规范不符。

最后，可通过公证、出境前历史身份记录等方式证明身份。关于入外国国籍后的人员身份证明问题，通常循正常渠道出境并加入外籍的人员,都应到原户籍所在地派出所进行销户手续,销户记录其本人的出境证明和迁入地的入境证明及入籍证明。入外国国籍后的人员需要办理不动产相关登记业务时，涉及变更姓名可依据《关于改进和规范公安派出所出具证明工作的意见》中第二点“……公民在办理相关社会事务时，无法用法定身份证件证明的事项，需要公安派出所开具相关证明的，由公安派出所根据具体情况予以办理。主要包括下列9类情形……注销户口证明。公民因死亡、服现役、加入外国国籍、出国（境）定居、被判处徒刑注销户口，或者因重复（虚假）户口被注销，需要开具注销户口证明的，公安派出所应当出具……”的相关规定，向户籍所在地派出所出具身份变更的证明。也可在外国办理同一人声明书公证等身份变更证明材料，之后送中国驻该国领事馆认证。提供的外文文本申请材料应当按《不动产登记操作规范（试行）》翻译成汉字译本，当事人应签字确认对汉字译本的真实性负责。本案例中李女士可能因各种原因，未到公安部门办理注销国籍的登记手续仍然持有中国护照，此类情况其户籍所在地派出所无法向其出具身份变更的证明。基于我国对于国籍的相关规定，在办理不动产登记业务时，登记机构无法从其提供材料核实其身份的，告知其完善身份调整手续更为稳妥。

随着我国对外交流日益广泛，外籍人员选择到我国定居或是海外华人回国发展的情况越来越常见。从确保个人财产安全的原则出发，不动产登记机构须采用审慎态度，对涉外身份证明材料严格进行核实把关，这不仅是为了确保不动产登记公信力，也是对法律权威及国家尊严的维护。本案例中，对于李女士要求使用外文名字的诉求，登记机构可从国家法律对文字使用的规定以及登记操作规范的角度，向其解释相关政策并引导其提供外文证明材料的翻译副本，解决登记名字须使用汉字的问题。对于未注销国籍导致身份不明的问题，建议其到公安部门完善注销国籍的相关手续。