继承人之一在被继承人死亡之后，将被继承人遗产变更登记至自己名下的，视为是代表全体继承人进行的代表登记，该房产并不因其变更登记而改变为由其所有。
郑清泉（××××年××月××日死亡）与原配妻子庄石羡（1937年农历7月死亡）共生育长子郑建中、次子郑庄川；郑清泉丧偶后，1938年郑清泉与唐金环（1991年11月12日死亡）再婚，又生育女儿郑某6、儿子郑某5。郑建中（2015年4月22日死亡）与林某结婚后，共生育四个儿子分别为郑某1、郑某2、郑某3、郑某4；郑庄川（2012年2月8日死亡）与傅智坤（2011年2月23日死亡）结婚后，共生育一女一子分别为郑朝晖、郑某7；郑某6（2014年3月16日死亡）与唐为政结婚后，共生育二子一女分别为唐某1、唐某3、唐某2。诉争房址在龙海市××镇××（××33-115，房屋所有权证编号：龙房证码字第01818号，建筑面积49.98平方米，国有土地使用证编号：龙国用（1992）字第01921号，用地面积40.29平方米），1952年8月26日，龙溪县人民政府将诉争房房地产所有权登记在郑清泉名下；××××年××月××日郑清泉死亡，1988年6月13日，唐金环向龙海县房地产管理部门申请办理诉争房房产所有权变更登记并由房管部门收件，1992年8月1日，龙海县房地产管理处将诉争房房屋所有权登记在唐金环名下，1992年11月25日，龙海县土地管理局将诉争房土地使用者登记在唐金环名下；诉争房一直由郑清泉、唐金环、郑某5等人居住使用至今。2017年1月12日，因龙海市后港路片区旧城改造项目建设需要，诉争房被龙海市城市建设指挥部后港片区建设项目部征收，被告郑某5以户主唐金环委托代理人的名义与龙海市城市建设指挥部后港片区建设项目部签订了国有土地上房屋征收补偿安置协议，诉争房合法有效建筑面积49.98平方米，折算安置面积54.98平方米，被告郑某5已选择后港安置房小区2幢1402室住房一套（面积89.33平方米），另外被告于2017年1月23日向龙海市城市建设指挥部后港片区建设项目部领取征收补偿款53182元（其中包括被征收房屋附属物、构筑物货币补偿2970元，住宅用房货币奖励9996元，临时建筑物货币补偿6696元，建设用地（空地）货币补偿23520元，房屋产权调换临时安置补助费3000元，房屋搬迁补助费1000元等等）；庭审中，原、被告同意按市场价每平方米5500元来计算安置面积54.98平方米房屋的价值为302390元。另查明，郑某5曾用名郑正忠。1991年8月14日，唐金环在龙海县第一律师事务所办理代书遗嘱，由律师陈某代书、见证并签名，律师所林永江在场见证并签名，遗嘱人唐金环盖手印并盖私人印章，同时遗嘱加盖龙海县第一律师事务所公章，该遗嘱载明：龙海县石码镇新街亭4号、石码镇解放后巷1号二座房屋系其与丈夫郑清泉婚后共同购置产业，由于其晚年生活依靠女儿郑某6、儿子郑正忠赡养和照顾，其愿意将她应得房产份额（共有部分、继承部分）由儿子郑正忠继承等内容。2012年4月11日，郑朝晖、郑某7在北京市中信公证处办理两份公证书，均声明放弃对祖父郑清泉和祖母唐金环遗留的址在龙海县石码镇新街亭4号和龙溪县王爷庵后巷1号两处房地产的继承权。2014年1月27日，郑某6生前由其女儿唐某2代书，并由丈夫唐为政、女儿唐某2、儿子唐某1、唐某3为见证人，连同遗嘱人郑某6共同签名立下代书遗嘱书一份，该遗嘱载明：其父亲郑清泉在龙溪县王爷庵后巷1号（即石码镇解放后巷1号）遗留一处房产和母亲唐金环在龙海县石码镇新街亭4号遗留一处房产，其愿意将上述遗产中其应继承的份额转赠与弟弟郑某5，永不反悔，其他人不得干涉等内容；庭审中，唐为政、唐某3、唐某1、唐某2对郑某6立下的代书遗嘱书无异议，表示同意。因遗产继承发生纠纷，原告林某、郑某1、郑某2、郑某3、郑某4具状诉至法院，并提出了上述诉讼请求。
诉争房址在龙海市××镇××号，1952年8月26日，龙溪县人民政府将诉争房房地产所有权确权登记在郑清泉名下，系郑清泉与唐金环夫妻共有财产；××××年××月××日郑清泉去世，1988年6月13日，其妻唐金环向龙海县房地产管理部门申请办理诉争房房地产所有权变更登记并由房管部门收件，1992年8月1日，龙海县房地产管理处将诉争房房屋所有权确权登记在唐金环名下，1992年11月25日，龙海县土地管理局将诉争房土地使用者确权登记在唐金环名下，根据物权法的相关规定，唐金环成为诉争房合法财产所有权人。1991年8月14日，唐金环在龙海县第一律师事务所办理代书遗嘱，其愿意将她应得房产份额由儿子郑正忠继承，且该代书遗嘱形式完整，内容合法，确为遗嘱人唐金环真实意思表示，本院认定唐金环的代书遗嘱真实有效；因此，被继承人唐金环去世后，根据唐金环的代书遗嘱，被告郑某5依法继承了诉争房产的所有权；而原告不是唐金环代书遗嘱中的继承人，却主张享有诉争房产的产权份额，因缺乏法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条、第七十六条的规定，判决如下：驳回原告林某、郑某1、郑某2、郑某3、郑某4的诉讼请求。
本案讼争的房屋址在龙海市××镇××号，1952年8月26日，龙溪县人民政府将该房的房地产所有权确权登记在郑清泉名下，系郑清泉与唐金环夫妻共有财产，××××年××月××日郑清泉去世，其享有该房产1/2的遗产发生继承，应由其合法继承人唐金环、郑建中、郑某5及郑某6继承（因郑庄川死亡后其继承人表示放弃继承，不计入），每人各分得房产1/8份额，在其他继承人未明确表示放弃继承的情况下，1988年6月13日，唐金环向龙海县房地产管理部门申请办理该房的房地产所有权变更登记，并于1992年8月1日将房屋所有权确权登记在唐金环名下，以及于1992年11月25日将该房的土地使用权确权登记在唐金环名下，依照有关法律规定，以上行为应认定为唐金环代表该房产的共有人所进行的代表登记，而不能因该登记行为将唐金环视为该房产的唯一合法所有权人。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第2条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”，郑建中作为其父郑清泉的合法继承人，其享有郑清泉遗产的合法权利，在郑建中死亡后，林某、郑某1、郑某2、郑某3、郑某4作为郑建中的合法继承人，其依法享有郑清泉遗产的合法权利。唐金环生前办理了代书遗嘱，其表示愿意将她应得房产份额由儿子郑正忠继承，经审查该代书遗嘱形式完整，内容合法，确为遗嘱人唐金环真实意思表示，应认定真实有效。
律师评析
被继承人死亡后，继承开始。而对于被继承人的遗产分割必须由所有继承人依法进行分割，如若所有有权继承人并未就遗产分割达成一致，并未实际进行分割的，则遗产自继承开始时起即为各继承人共有状态。继承人之一在未与其他全体继承人协商达成一致的情况下，私自将遗产变更登记至自己名下的行为，也仅是作为全体继承人的代表所进行的变更登记行为。该房产的权属并不因其变更登记而发生改变，仍为所有继承人共有状态。
案例索引：漳州市中级人民法院（2017）闽06民终2003号“林某、郑某1继承纠纷案”，见《林某、郑某1继承纠纷二审民事判决书》，（审判长唐志忠，审判员陈天明、谢旭耀）（20171024）。
